Vazamento do vizinho de cima: o que fazer e quem paga o conserto.

Começa com uma mancha amarelada no teto do banheiro. Uma semana depois, ela dobrou de tamanho e a tinta está estufando. Vazamento e infiltração vindos do apartamento de cima estão entre os problemas mais chatos de condomínio, porque juntam três coisas: dano no seu imóvel, dependência do vizinho e dúvida sobre quem paga.

A boa notícia é que existe um caminho claro. A regra geral é simples: quem tem a origem do vazamento paga o conserto. O trabalho é descobrir onde está essa origem.

Na hora: o que fazer primeiro

• Se a água está descendo agora, avise o vizinho de cima e a portaria imediatamente. Se ninguém atender no apartamento, peça ao síndico ou ao zelador para fechar o registro da unidade ou da coluna.
• Desligue a energia do cômodo se a água estiver perto de tomada, lâmpada ou chuveiro elétrico.
• Proteja o que der: móveis, eletrônicos, documentos.
• Fotografe e filme a mancha, a água e os danos, com data. Repita a cada poucos dias para mostrar a evolução.

Descubra a origem

Nem toda mancha no teto vem do vizinho de cima. Ela pode vir de:

• Instalações da unidade de cima: cano do banheiro ou da cozinha, ralo, rejunte do box, dreno do ar-condicionado, máquina de lavar. Aqui, em regra, o responsável é o vizinho de cima.
• Partes comuns do prédio: coluna de água ou de esgoto que atende vários andares, laje, telhado, fachada, impermeabilização da cobertura. Aqui, em regra, o responsável é o condomínio.
• Sua própria unidade: às vezes a infiltração é da sua sacada ou de um cano seu.

Para saber de verdade, chame um encanador ou um técnico de vazamentos (há quem use câmera e equipamento de detecção) e peça um laudo ou ao menos um relatório por escrito apontando a origem. Esse documento é o que vai resolver a conversa sobre quem paga. Se a origem parecer ser de parte comum, peça ao síndico que o condomínio faça a verificação.

Converse com o vizinho e avise o síndico

A maioria dos vizinhos quer resolver quando entende o problema. Fale com ele com as fotos na mão, proponha que um encanador olhe os dois apartamentos e combine um horário. Há um modelo de recado pronto no guia carta e aviso ao vizinho.

Mesmo que a conversa vá bem, avise o síndico por escrito, no livro de ocorrências do prédio. Ele precisa saber, porque a origem pode ser comum e porque, se o vizinho não colaborar, a gestão pode ajudar a ter acesso à unidade para a verificação. Veja como fazer um bom registro.

Quem paga o conserto?

Pelo Código Civil, quem causa dano a outra pessoa tem o dever de reparar (arts. 186 e 927). Na prática:

• Origem na unidade de cima: o vizinho de cima paga o conserto do cano e os reparos no seu imóvel (teto, pintura, gesso, móveis danificados).
• Origem em parte comum: o condomínio paga o conserto e os danos causados às unidades.
• Origem na sua unidade: a conta é sua.

Vale olhar também o seguro: muitos seguros residenciais e o seguro do condomínio cobrem danos por água. Leia as condições da apólice antes de mexer em tudo.

Combine o acerto por escrito: o que vai ser feito, por quem, em quanto tempo e quem paga. Um acordo verbal sobre dinheiro é a receita para uma segunda briga (veja acordo verbal vale?).

E se o vizinho não deixar entrar ou não consertar?

1. Registre tudo: fotos datadas, laudo, mensagens trocadas, orçamentos.
2. Peça ajuda à gestão: o síndico pode notificar o morador, já que o vazamento afeta a segurança e a salubridade de outra unidade (Código Civil, art. 1.336, IV).
3. Tente uma mediação: muitas vezes o vizinho trava por medo do custo. Uma mediação ajuda a fechar quem paga o quê e em que prazo. No Sem Treta, a mediação com o Justus, nosso Mediador Digital, termina num acordo assinado digitalmente.
4. Notifique formalmente: uma notificação extrajudicial dá prazo e mostra que você tentou.
5. Justiça: se nada resolver, é possível pedir na Justiça que a obra seja feita e o dano indenizado. Casos urgentes podem ter pedido de liminar. Veja briga de vizinho no Juizado Especial.

Erros comuns

• Consertar o seu teto antes de resolver a origem. A mancha volta.
• Esperar meses para avisar. O dano cresce e a discussão sobre quem paga fica mais difícil.
• Quebrar o teto ou a parede sem laudo, tentando provar algo sozinho.
• Discutir no grupo do prédio em vez de falar com o vizinho e com o síndico.

Para o passo a passo de qualquer conflito, do recado à Justiça, leia o guia como resolver conflito com vizinho.

Este artigo é informativo. O Sem Treta não é escritório de advocacia e não presta serviço jurídico. Para um caso específico, consulte a convenção do seu condomínio e, se precisar, um advogado ou a Defensoria Pública.