As regras de um condomínio vêm de três camadas, nesta ordem: a lei (principalmente o Código Civil, nos arts. 1.331 a 1.358), a convenção do condomínio e o regimento interno. A convenção e o regimento detalham a vida do prédio, mas não podem contrariar a lei.
Os direitos do condômino
O Código Civil (art. 1.335) garante ao condômino:
- Usar, fruir e dispor livremente da sua unidade, respeitadas as regras do prédio.
- Usar as partes comuns conforme a sua destinação, sem excluir os outros.
- Votar nas assembleias e participar delas, estando quite com as contribuições.
Na prática, isso inclui também o direito ao sossego (art. 1.277), a pedir a prestação de contas da gestão e a receber as informações das assembleias.
Os deveres do condômino
O art. 1.336 lista os deveres. Em resumo, o condômino deve:
- Contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração, salvo regra diferente na convenção.
- Não fazer obras que comprometam a segurança da edificação.
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
- Dar à unidade a mesma destinação da edificação e não a usar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O inciso IV é o que mais aparece nos conflitos: barulho, cheiro, fumaça, lixo, animal sem cuidado. Ele vale o dia inteiro, não só no horário de silêncio.
Multa: quanto e quando
O Código Civil prevê dois tipos de multa:
- Pelo descumprimento dos deveres dos incisos II a IV: a multa prevista na convenção, limitada a cinco vezes o valor da contribuição mensal (art. 1.336, § 2º). Se a convenção não previr, a assembleia pode deliberar, por dois terços dos demais condôminos.
- Pelo descumprimento reiterado: até cinco vezes a contribuição, por deliberação de três quartos dos demais condôminos (art. 1.337). Para o comportamento antissocial que torna a convivência insuportável, a multa pode chegar a dez vezes (parágrafo único).
A lei não detalha o procedimento, mas a prática recomendada (e exigida por muitas convenções) é advertir antes, por escrito, e dar ao morador a chance de se defender. Veja os detalhes no artigo multa por barulho em condomínio.
O que o síndico pode fazer
O art. 1.348 do Código Civil lista as competências do síndico. Entre elas:
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia.
- Impor e cobrar as multas devidas.
- Representar o condomínio, inclusive na Justiça.
- Cuidar da conservação das partes comuns e da prestação dos serviços.
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigido.
- Convocar a assembleia.
Num conflito entre vizinhos, isso se traduz em: ouvir as partes, conversar, advertir por escrito, aplicar multa conforme a convenção, mandar um comunicado geral e, quando faz sentido, sugerir uma mediação.
O que o síndico não pode fazer
- Entrar no apartamento sem autorização, salvo emergência real (vazamento grave, incêndio), e mesmo assim com cuidado e registro.
- Cortar água, luz ou gás de quem está em atraso ou em conflito.
- Expor o morador: lista de devedores no elevador, nome em comunicado de advertência, foto no grupo.
- Proibir o uso de áreas comuns como punição, sem previsão e sem processo.
- Multar sem regra ou de forma desproporcional, sem dar chance de defesa.
- Criar regra nova sozinho. Mudança de regimento é assunto de assembleia.
- Decidir quem tem razão numa briga particular que não envolve as regras do prédio (por exemplo, um empréstimo entre dois vizinhos).
Animais no condomínio
É uma das maiores fontes de dúvida. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em 2019, que a convenção não pode proibir de forma genérica a criação de animais que não ofereçam risco nem incômodo aos moradores. Por outro lado, o dono responde pelo barulho, pela sujeira e pela segurança, e o regimento pode regular o uso das áreas comuns (coleira, elevador, horário). Veja cachorro do vizinho que não para de latir.
Inquilino tem os mesmos deveres?
Sim. Quem mora no imóvel, dono ou inquilino, deve respeitar a convenção e o regimento. O proprietário continua responsável perante o condomínio pelas contribuições e, em geral, pela multa, e pode cobrar do inquilino conforme o contrato de locação.
Para o síndico: como gerir conflitos sem virar juiz
O síndico não precisa (e não deve) decidir cada briga. O papel dele é garantir que as regras sejam cumpridas e que existam bons caminhos para os moradores se entenderem. Três coisas fazem diferença:
- Um canal único de registro, com data, hora e provas, longe do grupo de WhatsApp.
- Um fluxo previsível: registro, resposta, conversa, advertência, multa. Todo mundo sabe o que acontece depois.
- Uma porta para a mediação, quando o problema é entre dois moradores e não uma infração às regras.
É para isso que existe o Sem Treta para condomínios: o Livro de Ocorrências digital, o aviso anônimo e a mediação com o Justus, nosso Mediador Digital, num painel do síndico ou da administradora. Leia também reclamação de barulho: um roteiro para o síndico e síndico de primeira viagem.
Este guia resume regras gerais do Código Civil. A convenção e o regimento do seu condomínio podem trazer detalhes importantes. O Sem Treta não é escritório de advocacia e não presta serviço jurídico.
